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임대차계약의 묵시적 갱신에 관하여
변호사이정환법률사무소 조회수:65 220.122.221.142
2018-06-05 15:43:11

주택의 경우, 주택임대차보호법 제6조 제1항은, “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에, 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 끝난 때에, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 상가의 경우에도, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에서 같은 내용을 규정하고 있습니다.

이와 같이 임대차계약의 갱신거절 통지를 상호 하지 않았을 경우에, 전 임대차와 동일한 조건으로 연장되는 경우를 임대차계약의 묵시적 갱신이라고 합니다.

묵시적 갱신에 의한 임대차의 존속기간은, 주택의 경우에는 2년이고, 상가의 경우에는 1년인데, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 임대차관계는 소멸합니다. 그러나 임대인은 임차인과 달리, 임대차기간 중에 계약해지를 할 수 없습니다.
한편 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는, 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.
주택임대차의 경우, 임차인이 임대인으로부터 주택을 인도받고, 전입신고를 한 후, 임대차계약서상에 확정일자를 갖추어야만, 임차주택에 대한 후순위 권리자나, 임대인의 일반채권자보다 우선하여, 임차주택의 매각대금으로부터 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이를 ‘보증금의 우선변제권’이라 하는데, 확정일자를 요구하는 것은, 임대인과 임차인의 담합에 의하여 다른 이해관계인의 권리에 영향을 미치는 것을 방지하기 위한 것입니다.

이와 관련하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신될 경우, 최초 임대차계약서상의 확정일자의 효력은 그대로 유지되므로, 새로이 임대차계약서를 작성하여 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 만약에 새로 확정일자를 받을 경우, 새로 확정일자를 받은 다음 날 0시부터 우선변제권이 생기기 때문에, 우선변제의 순위에서 후순위로 밀려 보증금 전액을 변제받지 못할 경우가 발생할 수도 있으니, 유의하시기 바랍니다.

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