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계약금에 관하여(1)
변호사이정환법률사무소 조회수:160 220.122.221.142
2018-09-18 14:10:35

계약금이란 계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 의미합니다.

계약에서 당사자가 계약금을 교부하는 목적으로는 대체로 첫째, 계약이 성립되었음에 대한 증거로서의 의미를 가지는 계약금, 둘째, 위약금의 성질을 가지는 계약금, 셋째, 해제권을 보류하는 작용을 가지는 계약금이 있는데, 실제로 거래관계에서 수수되는 계약금은 세 가지의 성질 전부 또는 일부를 가진다 할 것입니다.

일반적인 계약금은 민법 제565조에 의하여 ‘계약금을 교부한 자는 그것을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 교부받은 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있으며’, 별도로 위약금으로 삼기로 하는 약정을 한 경우에는 민법 제398조 제4항에 의해서 손해배상액의 예정(즉 위약금)으로 추정되어 채무불이행에 의한 계약해제의 경우 채무불이행자는 실제손해가 아닌 위약금을 지급하면 됩니다.

물론 대부분의 부동산계약은 계약서상 ‘계약금은 위약금으로 한다’는 별도의 약정이 기재되어 있는 경우가 많으니, 매매계약이 해제될 경우를 대비하여 계약 당시에 계약서를 꼼꼼히 살펴보고 작성하여야 할 것입니다.


계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약입니다.
매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙인데, 다만 주된 계약인 매매계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약의 요물성에 따라 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 당사자가 임의로 주계약인 매매계약을 해제할 수는 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

한편 매물을 먼저 찜하기 위한 목적으로 가계약금이 지급되는 경우가 흔한데요, 가계약금이라고 해서 당연히 돈을 돌려받을 수 있다고 생각하는 사람들이 종종 있습니다.

하지만 가계약도 일종의 계약이고 구두계약도 효력이 발생하므로, 매매대금 및 지급시기 등 매매계약의 중요사항에 대한 합의가 되지 않은 채 단지 매물을 찜하기 위한 목적으로만 가계약금이 지급된 경우에는 가계약금을 돌려받을 수도 있습니다.

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