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계약금에 관하여(2)
변호사이정환법률사무소 조회수:142 220.122.221.142
2018-09-18 14:17:42

계약금에 관한 실제 사례를 살펴보겠습니다.

예를 들어, 매수인 갑이 부동산중개업소를 통해 소개받은 매도인 을과 직접 통화하면서 바로 매매대금을 3억 원으로 하기로 약정하면서, 계약금은 계약서 작성하는 날 매매대금의 10%, 중도금은 한 달 뒤에 남은 금액의 절반을 지급하기로 대략 정하고, 정식 계약서는 다음 날 만나서 작성하기로 했습니다. 매수인 갑은 매도인 을과 통화한 당일 가계약금 명목으로 300만 원을 매도인이 알려준 계좌에 입금했습니다. 그런데 다음 날 매도인은 가계약금의 2배인 600만 원을 돌려주며 “집값이 더 오를 것 같아서 매물을 거둬들이겠으니 계약은 없었던 일로 하자”는 말을 전하고는 약속장소에 나타나지 않았습니다.

위와 같은 경우에 매도인은 가계약금의 2배인 600만 원만 주면 계약을 해제할 수 있을까요?

먼저 매매계약이 성립됐는지가 문제되는데, 비록 잔금 지급시기가 정해지지 않았고, 정식 계약서가 작성되지 않았다고 하더라도, 매매대금과 목적물, 중도금 지급시기와 방법이 특정되었으므로 계약의 성립에는 지장이 없다는 취지의 대법원 판례가 있습니다.

그리고 매수인이 매도인에게 통화 당일 지급한 300만 원의 경우, 당사자가 이를 가계약금이라 칭했다고 하더라도, 이는 계약 성립 이후에 주고받은 금원이어서 ‘계약금의 일부 지급’에 해당한다 할 것입니다.

그러나 지난 시간에 말씀드린 바와 같이 계약금의 일부 지급만으로는 계약금계약은 성립하지 아니하므로 매도인과 매수인 모두 계약금계약에 따른 계약해제를 주장할 수 없습니다.


또한 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하는 것이 대법원 판례의 입장인바(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결),

위 사례에서 (설령 계약금계약이 유효하다고 하더라도) 매도인이 약정해제권을 행사하기 위해서는, 매수인으로부터 계약금 전액인 3,000만 원을 지급받는 것을 전제로, 약정 계약금 3,000만 원의 배액인 6,000만 원을 반환해야 할 것입니다.

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