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부동산소유권의 점유취득시효(3)
변호사이정환법률사무소 조회수:158 220.122.221.142
2018-08-27 18:01:02

점유취득시효가 인정되기 위해서는 ‘자주점유’ 이외에 20년간 점유를 계속한 사실이 증명되어야 하는데, 민법 제198조는 “전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다”고 규정하고 있는바, 예를 들어 취득시효완성을 주장하는 자가 20년 전에 토지를 점유한 사실과 현재 점유하고 있는 사실을 주장, 입증하면, 20년간 점유를 계속한 사실은 법률상 추정됩니다.


한편 점유자가 점유기간 20년의 기산점을 임의로 선택할 수 있는지 여부가 문제되는데, 즉 현재로부터 거슬러 올라가 20년 이상 점유한 사실을 증명하는 것으로 족한지, 아니면 점유자가 임의로 기산점을 선택할 수 없고 현실적으로 점유를 개시한 시점을 확정하여 그때부터 20년의 기간을 기산하여야 하는지가 문제됩니다.
전자를 역산설이라 하고, 후자를 고정시설이라 합니다.

첫째, 점유자의 전체 점유기간을 통틀어 등기명의인이 동일한 경우에는, 취득시효를 주장하는 날로부터 역산하여 20년 이상의 점유사실이 인정되면 족한 것으로, 즉 점유자가 임의로 기산점을 선택할 수 있습니다(역산설).

둘째, 점유자의 시효기간이 만료된 후에 당해 부동산의 소유권자의 변동이 있는 경우에는, 점유자가 임의로 기산점을 선택할 수 없고 현실적으로 점유를 개시한 시점을 확정하여 그때부터 20년의 기간을 기산하여야 합니다(고정시설).

예를 들어 B가 1985년부터 현재까지(약 33년 간) A 소유 부동산을 점유하고 있는데, A가 B의 시효기간이 만료된 후인 2008년에 C에게 그 부동산을 양도하여 등기를 넘겨준 경우,
B가 점유취득시효 완성에 기한 소유권이전등기를 하기 전에 A가 C에게 부동산을 양도하여 C가 소유권이전등기를 경료하였기 때문에 채권적 권리자인 B는 물권적 권리자인 C에게 취득시효 완성을 주장할 수 없고,
B가 현재(2018년)로부터 역산하여 진정한 점유개시시점인 1985년이 아닌 1998년경부터 현재까지 20년 이상의 점유사실을 주장하여 C에게 취득시효완성에 기한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 없습니다.
한편 이 경우에도 C가 등기를 경료한 2008년으로부터 20년간(즉 2028년까지) B가 다시 시효취득에 필요한 기간 동안 점유를 계속하면 C에 대하여 시효취득을 주장할 수는 있습니다.

따라서 실제로 점유취득시효가 쟁점일 경우, 점유자의 시효기간이 만료된 후에 당해 부동산의 소유권자의 변동이 있었는지 여부를 유의하시기 바랍니다.

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