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계약금에 관하여(3)
변호사이정환법률사무소 조회수:179 220.122.221.142
2018-09-18 14:19:52

계약금 수수에 따른 약정해제권에 기하여 계약을 해제할 수 있는 기간은 민법 제565조에 의하여 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때”까지입니다.

이처럼 약정해제권 행사기간을 제한한 것은, 당사자의 일방이 이미 이행에 착수하였다면 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 그에 필요한 비용을 지출하였을 것인데, 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로, 이를 방지하기 위해서입니다.

그리고 “당사자의 일방”이 상대방에 한정되지 않으므로, 매매계약 당사자 중 누구라도 이행에 착수하였다면 해제권이 봉쇄됩니다.

따라서 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없습니다.

한편, 매수인 갑과 매도인 을이 집을 3억 원에 매매하기로 약정하고, 그 자리에서 갑이 을에게 계약금으로 3,000만 원을 지급하고, 중도금은 한 달 뒤에, 잔금은 두 달 뒤 이전등기와 동시에 지급하기로 하는 정식 계약서를 작성하였습니다. 그런데 계약 체결 이후 일주일 사이에 호가가 연일 오르는 상황이 되자 매도인은 매수인에게 전화를 걸어 "3억 원에는 도저히 팔 수가 없다. 손해가 막심하다"는 등의 푸념을 늘어놓았습니다. 이에 계약이 해제될까 불안한 매수인은 중도금 지급기일이 한 달 가까이 남았음에도 매도인 계좌에 중도금 전액인 1억 2,000만 원을 지급하고, 매도인에게 알렸습니다.

이 경우 매도인은 중도금 지급기일 이전에 매수인을 상대로 계약금의 배액인 6,000만 원을 공탁하고 계약해제를 주장할 수 있을까요?

이에 대하여 “시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다”는 것이 대법원 판례의 입장입니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결).


따라서 위 사례에서 당사자 사이에 중도금 지급기일 이전에 중도급을 지급할 수 없다는 특약을 하지 않은 이상, 매수인은 중도금 지급기일 이전에 중도금을 지급할 수 있고, 그 경우 매도인은 계약금 배액을 제공해도 계약을 해제할 수 없습니다.

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