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지상권에 관하여(관습상의 법정지상권)
변호사이정환법률사무소 조회수:64 220.122.221.142
2018-07-16 15:22:12

관습상의 법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 관습법에 의하여 건물소유자에게 인정되는 지상권을 말합니다. 관습상의 법정지상권은 사회경제적 고려에 기하여 실정법이 아닌 판례에 의하여 인정되고 있습니다.
관습상의 법정지상권자는 건물의 소유를 위하여 그 대지에 대한 법정지상권을 취득하게 되는데, 그 권리의 존속기간은 ‘존속기간을 정하지 않은 경우’에 해당하고, 토지사용권은 건물의 유지 및 사용에 일반적으로 필요한 범위에 미치며, 지료는 당사자간 합의 또는 법원의 결정에 따르게 됩니다. 한편 법정지상권 취득 당시의 건물이 멸실되어 다시 신축하거나, 건물의 독립성을 인정할 수 없을 정도로 훼멸된 것을 새로운 독립된 건물로 개축하여 양 건물이 동일성을 상실한 경우에는, 건물소유를 위한 법정지상권이 소멸됨을 유의하시기 바랍니다.

관습상의 법정지상권의 성립요건으로는 먼저 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하였어야 하고, 토지와 건물의 소유권이 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로, 예를 들어, 매매, 대물변제, 증여, 공유물분할, 강제경매 등으로 각각 소유권을 달리하게 되어야 하며, 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다.

‘성립요건’과 관련하여, 우선 건물로서의 요건을 갖추고 있다면 미등기나 무허가 건물을 위해서도 관습상의 법정지상권이 성립하지만, 그 건물을 원시취득한 경우에 한합니다. 예를 들어 미등기건물이 대지와 함께 매도되었는데, 대지에 대해서만 소유권이전등기가 경료된 상태에서 대지가 경매된 경우, 형식적으로 대지와 건물이 그 소유명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권이 인정되지 않습니다. 대법원 전원합의체 판결 또한 ‘토지의 점유・사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나, 토지소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다’는 점을 이유로 들고 있습니다. 같은 이유로, 원소유자로부터 대지와 건물이 한 사람에게 매도되었으나 대지에 관한 소유권이전등기만 경료되고 건물의 소유명의가 매도인명의로 남아 있어 형식적으로 대지와 건물이 그 소유명의자를 달리하게 된 경우에도 관습상의 법정지상권이 인정되지 않습니다.

또한 명의수탁자가 명의신탁된 토지 위에 건물을 신축한 후에 ‘명의신탁이 해지된 경우’, 대법원 판례는 명의신탁의 대내적 관계(수탁자-신탁자 간의 관계)에서 명의수탁자가 토지의 소유를 주장할 수 없어서 위 건물은 어디까지나 명의신탁자 소유의 토지 위에 지은 것이라고 할 것이기 때문에, 즉 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하지 않기 때문에 관습상의 법정지상권이 인정될 수 없다고 판시하였습니다.


마지막으로 채권을 담보하기 위하여 나대지상에 가등기가 경료되었고, 그 뒤 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였는데, 그 후 가등기에 기한 본등기가 경료되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 관습상의 법정지상권을 인정하면, 애초에 대지에 채권담보를 위하여 가등기를 경료한 사람의 이익을 크게 해하게 되기 때문에 특별한 사정이 없는 한 관습상의 법정지상권이 인정되지 않는 점을 유의하시기 바랍니다.

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