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명의신탁3
변호사이정환법률사무소 조회수:41 220.122.221.142
2018-08-14 09:44:49

명의신탁이 성립되면 제3자와의 관계에서 등기명의인인 명의수탁자만이 소유권을 가집니다. 따라서 명의수탁자로부터 명의신탁부동산을 양수한 제3자는 해당 부동산이 명의신탁된 것임을 알고 있었는지 여부를 불문하고 그 소유권을 유효하게 취득합니다. 다만 제3자가 명의수탁자에게 해당 부동산을 자기에게 매도할 것을 적극적으로 권유함으로써, 예를 들어 ‘양자간 명의신탁’에 있어서 명의수탁자가 명의신탁부동산을 임의처분하는데 제3자가 적극 가담한 경우에는, 명의신탁부동산에 대한 명의수탁자와 제3자 사이의 매매계약은 반사회적 법률행위로서 무효에 해당한다 할 것입니다.

한편, 주택임대인이 명의신탁자라는 것을 나중에 알게 되었는데, 이 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받는지 여부가 문제될 수 있는데,
대법원 판례는 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것”이라고 밝히면서, 임대차계약상의 임대인이 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이다“고 판시한 바 있습니다. 따라서 명의신탁자와 임대차계약을 체결하였다 하더라도 주택임대차보호법이 적용되며, 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력도 취득하였다 할 것입니다.

또한 부부 일방이 명의신탁한 부동산이 이혼시 재산분할청구의 대상이 되는지 여부가 문제될 수 있는데, 가령 갑이 남편 을을 상대로 이혼 및 재산분할청구를 하려고 하는데, 남편이 아내와 공동으로 마련한 토지를 자신의 형인 병에게 명의신탁해 둔 경우, 대법원 판례는 “제3자 명의의 재산이더라도 그것이 부부 중 일방에 의하여 명의신탁된 재산 또는 부부의 일방이 실질적으로 지배하고 있는 재산으로서, 부부 쌍방의 협력에 의하여 형성된 것이거나 부부 쌍방의 협력에 의하여 형성된 유형, 무형의 자원에 기한 것이라면 그와 같은 사정도 참작하여야 한다는 의미에서 재산분할의 대상이 된다.”라고 판시하였습니다.

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